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Fiche pratique

Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Vérifié le 02/08/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Vous voulez concrétiser votre accord sur un achat ou une vente avant la signature de l'acte définitif ? Vous pouvez signer un avant-contrat appelé <span class="expression">promesse de vente</span>. Nous vous expliquons les possibilités qui s'offrent à vous.

Lorsque vous êtes parvenus à un accord sur l'achat ou la vente d'un bien immobilier, vous pouvez signer une promesse de vente avant la signature de l'acte définitif. Cet avant-contrat n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer votre accord mutuel. Il régit vos relations pendant la préparation de l'<a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R17851">acte authentique</a> qui ne peut pas être signé immédiatement compte tenu des documents, démarches et vérifications nécessaires.

Une promesse de vente peut prendre 2 formes :

  • Promesse unilatérale de vente
  • Ou compromis de vente, également appelé <span class="expression">promesse <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R65568">synallagmatique</a> de vente</span>
  • Compromis de vente
  • Promesse unilatérale de vente

Un compromis de vente peut être signé lorsque vous êtes sûr de vouloir conclure l'achat ou la vente du logement. Cet acte vous engage définitivement. Ce n'est pas le cas s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.

Le compromis peut être réalisé sous <span class="miseenevidence">l'une des 2 formes suivantes :</span>

  • <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R17852">Acte sous signature privée</a> réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
  • <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R17851">Acte authentique</a> établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)

Une promesse unilatérale peut être signée lorsque vous, acheteur, n'êtes pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte vous laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Vous réservez ainsi le logement pendant un délai clairement précisé. Vendeur, vous vous engagez à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous <span class="miseenevidence">l'une des 2 formes suivantes </span>:

  • <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R17852">Acte sous signature privée</a> réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple

Où s’adresser ?

Service fiscal en charge de l'enregistrement

  • <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R17851">Acte authentique</a> établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois)

Informations vous concernant

La promesse de vente doit mentionner vos coordonnées respectives.

Informations concernant le bien

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

  • Adresse du bien
  • Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
  • Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
  • Existence d'une <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R12443">hypothèque</a> et/ou d'une <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R1069">servitude</a>

La promesse de vente d'un logement en copropriété doit par ailleurs contenir les <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=F2604">informations spécifiques à la copropriété</a>.

Informations concernant la vente

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

  • Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement
  • Prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
  • Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=F2962">l'acte de vente définitif</a>
  • Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation : le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de <span class="valeur">15 000 €</span>
  • Date de disponibilité du bien

  À savoir

des clauses suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Ainsi la vente pourra se réaliser sous certaines conditions. Par exemple, il peut s'agir de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ou d'un permis de construire, de l'obtention d'un prêt immobilier ou encore de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente.

La promesse de vente doit être accompagnée du <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=F10798">dossier de diagnostic technique (DDT)</a>.

Acheteur, la promesse de vente doit vous être <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R14732">notifiée</a>. Elle peut vous être remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.

Elle doit être réalisée en <span class="miseenevidence">2 exemplaires originaux</span> (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

De nombreux mécanismes d'indemnisation ou de contrainte, plus ou moins différenciés, peuvent être prévus dans une promesse de vente. Par exemple, il peut s'agir de l'astreinte (versement d'une indemnité par jour de retard, notamment dans le cas où le vendeur ne délivre pas le logement à la date prévue), ou d'un séquestre qui est un acompte sur le prix total.

Certains de ces mécanismes sont couramment utilisés et diffèrent suivant la forme de la promesse de vente.

  • Dans un compromis de vente
  • Dans une promesse unilatérale de vente

Des clauses inscrites dans le compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent <span class="miseenevidence">dès sa signature ou sous un délai déterminé.</span>

Cependant, <span class="miseenevidence">avant la fin du délai de rétractation,</span> une demande de versement est autorisée seulement si vous êtes dans <span class="miseenevidence">l'une des situations suivantes :</span>

  • Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
  • <span class="miseenevidence">Ou </span>versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).

  À savoir

Le fait d'exiger, de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de <span class="valeur">30 000 €</span>.

 À noter

Acheteur, si vous exercez votre droit de rétractation, le professionnel doit vous restituer les sommes versées <span class="miseenevidence">sous 21 jours</span> à compter du lendemain de la rétractation.

Le montant qui vous est demandé se situe en général entre <span class="valeur">5 %</span> et <span class="valeur">10 %</span> du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire.

À la signature de l'acte définitif, <span class="miseenevidence">ce montant sera déduit du prix total de la vente </span>quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.

Où s’adresser ?

Notaire

Certaines clauses vous sanctionnent financièrement si vous n'exécutez pas le compromis. Cependant, en tant qu'acheteur, si les<a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R60620"> conditions suspensives</a> ne sont pas remplies <span class="miseenevidence">et que vous êtes de bonne foi </span>en ayant fait toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.

Un compromis de vente est fréquemment assorti d'une <span class="miseenevidence">clause pénale.</span> Cette clause vous oblige à exécuter le compromis (exécution forcée de vendre ou d'acheter). Elle prévoit une somme à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution. Par exemple, le vendeur peut invoquer la clause pénale si l'acheteur ne fait pas les démarches pour obtenir un prêt immobilier inscrit en condition suspensive.

En cas de litige porté devant le juge judiciaire, ce dernier peut réviser à la hausse ou à la baisse le montant prévu par la clause pénale.

<span class="miseenevidence">Pour empêcher une exécution forcée du compromis de vente</span>, le versement d'une somme au titre du dédit peut être prévu. La <span class="miseenevidence">clause de dédit</span> vous autorise à renoncer à la vente définitive à condition de verser une somme forfaitaire. Si vous invoquez cette clause, vous ne pouvez pas être forcé à acheter ou à vendre le logement. Vous aurez uniquement l'obligation de verser la contrepartie financière prévue au compromis.

Contrairement à la clause pénale, le montant prévu par la clause de dédit ne peut pas être modulé par le juge judiciaire.

Des clauses inscrites dans une promesse unilatérale de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent <span class="miseenevidence">dès sa signature ou sous un délai déterminé.</span>

Cependant, <span class="miseenevidence">avant la fin du délai de rétractation,</span> une demande de versement est autorisée seulement si vous êtes dans <span class="miseenevidence">l'une des situations suivantes :</span>

  • Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
  • <span class="miseenevidence">Ou </span>versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).

  À savoir

Le fait d'exiger, de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de <span class="valeur">30 000 €</span>.

 À noter

Acheteur, si vous exercez votre droit de rétractation, le professionnel doit vous restituer les sommes versées <span class="miseenevidence">sous 21 jours</span> à compter du lendemain de la rétractation.

Le montant qui vous est demandé se situe en général entre <span class="valeur">5 %</span> et <span class="valeur">10 %</span> du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire.

À la signature de l'acte définitif, <span class="miseenevidence">ce montant sera déduit du prix total de la vente </span>quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.

Où s’adresser ?

Notaire

Une promesse unilatérale de vente peut prévoir une <span class="miseenevidence">indemnité d'immobilisation</span>, aussi appelée <span class="expression">prix de l'exclusivité</span>,<span class="miseenevidence"> à la charge de l'acheteur</span>. Cette indemnité constitue une contrepartie financière en compensation de la réservation du logement par le vendeur au bénéfice de l'acheteur pendant la durée de la promesse de vente.

La clause relative à l'indemnité d'immobilisation indique le devenir des sommes versées en cas d'inexécution de la promesse. Par exemple, l'acheteur peut perdre l'indemnité au bénéfice du vendeur dans le cas où il renonce à l'achat de sa propre volonté. L'indemnité peut aussi être restituée à l'acheteur, obligé de renoncer à l'achat à cause d'une condition suspensive non réalisée sans faute de sa part.

En effet, en tant qu'acheteur, si les conditions suspensives ne sont pas remplies <span class="miseenevidence">et que vous êtes de bonne foi</span> en ayant fait toutes les démarches nécessaires, vous ne pouvez pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.

 Attention :

une indemnité d'immobilisation de <span class="valeur">5 %</span> minimum est obligatoire pour toute promesse unilatérale de vente valide plus de 18 mois et pour laquelle le vendeur est une <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R60417">personne physique</a>.

L'acheteur dispose d'un délai de rétractation. Le vendeur s'engage dès la signature de la promesse.

  • Le délai de rétractation vous permet de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=F31111">délai</a> après la signature de la promesse.

    Vous disposez de 10 <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R1092">jours calendaires</a> pour renoncer à la vente.

    Ce délai commence le lendemain de la 1<Exposant>re</Exposant> présentation de la lettre recommandée vous <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R14732">notifiant</a> la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

    Modèle de document
    Résilier le compromis de vente pour l'achat d'un logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R33413">chômé</a>, le délai est prolongé jusqu'au 1<Exposant>er</Exposant> <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R17508">jour ouvrable</a> suivant.

    Vous devez <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R14732">notifier</a> votre rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin du délai de 10 <a href="https://www.mairie-mouilleronlecaptif.fr/mairie/services-publics/droits-et-demarches/demander-ou-renouveler-une-carte-didentite/?xml=R1092">jours calendaires</a>.

  • Vous êtes engagé dès la signature de la promesse de vente. Si vous contestez la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut vous obliger à vendre le logement.

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